Multa condominial sem previsão: pode?

Publicado em 28/10/2026 | Atualizado em 28/10/2026 | Tempo de leitura: 9 minutos
Dr. Anderson Rau — OAB/GO 28.613 | Árbitro na 2ª CCA/SECOVI-GO | Diretor Adjunto ANACON/GO | Diretor de Relações Institucionais ADEMCI/GO | Diretor Adjunto IBRADIM/GO

O síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, e também de impor e cobrar as multas devidas. Mas a convenção só sustenta a cobrança quando a regra está escrita com clareza. Se ela está desatualizada ou não previu o conflito que apareceu, a multa fica frágil, e o síndico pode ver a cobrança anulada.

O síndico pode multar sem previsão na convenção?

Resposta curta: não, não sozinho. Para os deveres dos incisos II a IV do art. 1.336 do Código Civil, a multa sem previsão expressa depende de deliberação da assembleia, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes (§ 2º). E, segundo o STJ (REsp 1.365.279/SP, de 2015, e REsp 1.921.653/ES, de 2025), a multa exige notificação prévia e oportunidade de defesa; sem isso, ela pode ser anulada.

Este artigo mostra o que a lei diz sobre cada ponto, traz um exemplo prático e indica o que o síndico pode conferir hoje.

Neste artigo

• O que a lei exige do síndico
• Convenção sem regra clara: o que acontece com a multa
• Um exemplo prático
• Quanto a multa pode chegar
• E se quem descumpre é o inquilino?
• Multa sem notificação e sem defesa não se sustenta
• Como atualizar a convenção: quórum e registro
• O que o síndico pode conferir hoje
• Perguntas frequentes
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O que a lei exige do síndico

O artigo 1.348 do Código Civil lista o que compete ao síndico. Dois incisos importam aqui:

• * Inciso IV: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
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• * Inciso VII: cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.
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Mas “cumprir o que está escrito” pressupõe que exista algo escrito. O síndico não pode fazer cumprir uma regra que a convenção não traz, nem cobrar uma multa que ninguém previu com clareza.

Convenção sem regra clara: o que acontece com a multa

A convenção precisa trazer as sanções

O artigo 1.334, inciso IV, do Código Civil determina que a convenção traga as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores. É ali que o condomínio define qual conduta gera qual penalidade.

Quando a convenção prevê a multa

O artigo 1.336, § 2º, trata do condômino que descumpre os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo (não realizar obras que comprometam a segurança, não alterar a fachada, dar às unidades a destinação correta e não as usar de modo prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes). Ele paga a multa prevista na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, sem prejuízo de perdas e danos.

Quando a convenção não prevê

O mesmo § 2º traz uma regra para esse caso: não havendo disposição expressa, cabe à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Na prática, isso significa que a multa sem previsão na convenção não nasce da decisão isolada do síndico. Ela depende de uma assembleia, com convocação regular e o quórum que a lei exige.

Um exemplo prático

Situação hipotética, para ilustrar: a convenção de um condomínio é de 1995 e não trata de locação por temporada. Moradores reclamam de barulho e de rotatividade de hóspedes, e o síndico multa o proprietário por conta própria.

• * O que pesa contra a multa: a convenção não prevê sanção para a conduta, e a assembleia não deliberou sobre ela.
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• * O caminho mais seguro: notificar o proprietário por escrito, dar prazo de defesa e levar o caso à assembleia, com o assunto no edital, para deliberar por dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º).
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• * Para evitar o problema no futuro: atualizar a convenção, descrevendo a infração, a multa e o rito.
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Cada condomínio tem convenção e fatos próprios, então o enquadramento depende da análise do caso.

Quanto a multa pode chegar

O teto muda conforme a falta. O Código Civil traz três situações:

• • * Deveres dos incisos II a IV do art. 1.336 (§ 2º): multa de até 5x a contribuição mensal. Vale a multa prevista na convenção. Sem previsão, decide a assembleia, por 2/3 dos condôminos restantes.
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  • * Descumprimento reiterado de deveres (art. 1.337, caput): multa de até 5x a contribuição. Depende de deliberação de 3/4 dos condôminos restantes.
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  • * Comportamento antissocial reiterado (art. 1.337, parágrafo único): multa do décuplo (10x) da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia. O texto não fixa quórum. Há divergência sobre deliberação prévia (veja mais abaixo).

No caput do art. 1.337, a multa de até cinco vezes considera a gravidade das faltas e a reiteração. No parágrafo único, o texto exige que o comportamento antissocial seja reiterado e gere incompatibilidade de convivência com os demais.

Um detalhe: o parágrafo único do art. 1.337 não repete o quórum de três quartos que aparece no caput. Por isso, antes de levar uma multa por comportamento antissocial à votação, vale conferir o procedimento com orientação jurídica, para que a decisão não seja contestada depois.

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  Esta não é a multa por atraso na taxa condominial.
  O atraso no pagamento da contribuição tem regra própria, no art. 1.336, § 1º: correção monetária, juros moratórios convencionados (ou, se não previstos, os do art. 406 do Código Civil, na redação da Lei 14.905/2024) e multa de até 2% sobre o débito. Este artigo trata das multas por descumprimento de deveres e por comportamento antissocial, que seguem os artigos 1.336, § 2º, e 1.337.
  
  

E se quem descumpre é o inquilino?

O art. 1.337 fala em “condômino, ou possuidor”, então a lei alcança quem ocupa a unidade, e não só o proprietário. No caso julgado pelo STJ, as condutas eram atribuídas ao locatário, e a notificação para pagar foi enviada ao proprietário.

A lei não detalha a quem deve ir a notificação. Como boa prática, vale notificar o proprietário e também o ocupante, e registrar o que a convenção e o contrato de locação dizem sobre a responsabilidade pelas multas.

Multa sem notificação e sem defesa não se sustenta

Ter a regra e o quórum não basta. O Superior Tribunal de Justiça já analisou um caso em que o condomínio aplicou multa sem dar ao condômino a chance de se defender.

O que aconteceu no REsp 1.365.279/SP

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• * O condomínio aplicou multa de R$ 9.540,00, fixada em assembleia extraordinária com quórum qualificado, por condutas atribuídas ao locatário do imóvel (como ligação clandestina de esgoto e banca de jogo do bicho).
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• * Segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação.
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• * O proprietário não estava presente à assembleia e recebeu apenas a notificação para pagar.
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• * O Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a cobrança, por entender que a multa não poderia ser aplicada sem notificação prévia.
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O que a Quarta Turma entendeu

Segundo a notícia publicada no portal do STJ (16/09/2015), relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de sanções exige notificação prévia, para que o condômino possa exercer o direito de defesa. O relator entendeu que punir sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais, e defendeu que os direitos fundamentais, como a ampla defesa e o contraditório, também valem nas relações entre condôminos.

Dois cuidados ao citar essa decisão. Primeiro, ela é um julgamento da Quarta Turma em um caso concreto de multa por comportamento antissocial, não uma súmula nem um tema repetitivo, e não vincula outros tribunais. Segundo, a notícia do STJ não usa expressamente os termos “provido” ou “desprovido”, mas deixa claro o entendimento sobre a necessidade de notificação prévia, que é o ponto relevante para o síndico. Há um julgado mais recente da Terceira Turma, comentado a seguir. Ainda assim, antes de usar qualquer decisão em um caso concreto, vale conferir a jurisprudência do tribunal da sua região.

O STJ voltou ao tema em 2025

No REsp 1.921.653/ES, a Terceira Turma do STJ (relator ministro Humberto Martins, sessão virtual de 16 a 22/09/2025, publicação em 25/09/2025) deu provimento, por unanimidade, ao recurso da proprietária de uma unidade. A multa, ligada a conduta da locatária, foi anulada porque aplicada sem notificação, sem direito de defesa e sem deliberação da assembleia sobre a conduta, o que viola o art. 1.337 do Código Civil. O acórdão cita o REsp 1.365.279/SP, de 2015.

Divergência: a multa do parágrafo único exige assembleia antes?

Nesse mesmo julgado, o voto do relator faz uma ressalva sobre a assembleia: embora não se exija deliberação prévia, o procedimento não é dispensado e deve ser adotado em tempo razoável.

A 25ª Câmara de Direito Privado do TJSP seguiu caminho diferente na Apelação 1002593-08.2025.8.26.0196 (Franca, relatora desembargadora Ana Luiza Villa Nova, julgada em 09/04/2026, por unanimidade). Para o tribunal, a multa do parágrafo único do art. 1.337 pressupõe deliberação assemblear, e a expressão “até ulterior deliberação da assembleia” não dispensa essa deliberação. A multa de R$ 4.201,90 foi considerada inexigível, também porque as notificações enviadas não fixavam prazo para defesa. O acórdão do TJSP não menciona o julgado do STJ.

• * O que é igual: nos dois casos, a multa foi anulada por falta de defesa.
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• * O que muda: a fundamentação sobre o papel da assembleia, antes ou depois da aplicação da multa.
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• * O caminho mais prudente: notificar, dar prazo de defesa e levar a deliberação à assembleia, sem aplicar a multa de plano.

São dois julgados isolados, de órgãos diferentes. Nenhum deles representa, por si só, entendimento consolidado do respectivo tribunal, e a posição do tribunal da sua região pode ser outra.

Um roteiro prático de notificação

A lei não fixa um rito único. Como boa prática, a partir do que o STJ exigiu, o síndico pode seguir quatro passos:

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2. 1. Notificar por escrito, com comprovação de recebimento.
3. 
   
4. 2. Indicar a regra da convenção ou do regimento interno que teria sido descumprida, e o fato.
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6. 3. Dar prazo razoável para o condômino apresentar sua defesa.
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8. 4. Registrar a resposta e levá-la, quando for o caso, à assembleia, com o assunto previsto no edital.
9. 
   

Como atualizar a convenção: quórum e registro

Quórum

Segundo o artigo 1.351 do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.405/2022, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Para o regimento interno, o artigo 1.351 não traz quórum específico. O Código manda a convenção determinar a competência das assembleias e o quórum exigido para as deliberações (art. 1.334, III), então o que vale, em regra, é o que a sua convenção prevê. Confira esse trecho antes de convocar a assembleia.

Registro

Aprovar a mudança não termina o trabalho. Para ser oponível contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único). Uma convenção alterada e não registrada pode ser questionada fora do condomínio.

Como o escritório atua na atualização

A atualização da convenção e do regimento interno costuma passar por quatro etapas: análise do texto atual e das lacunas, redação das regras sobre infrações, multas e rito de notificação, preparação da assembleia (edital, quórum de dois terços e ata) e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Conheça a página sobre atualização de convenção e regimento interno.

O que o síndico pode conferir hoje

1. 1. A convenção prevê a infração? Verifique se a conduta que se repete no condomínio está descrita como infração, e não apenas implícita.
2. 
   
3. 2. Prevê a multa? Confira o valor ou o limite, respeitando os tetos do Código Civil.
4. 
   
5. 3. Prevê o rito? Veja se há procedimento de notificação, prazo de defesa e quem decide.
6. 
   
7. 4. Está registrada? Confirme o registro no Cartório de Registro de Imóveis e se a versão registrada é a mesma que o condomínio usa.
8. 
   
9. 5. Quais conflitos se repetem sem regra? Liste as situações que voltam a gerar reclamação e não têm previsão. É a base para uma proposta de atualização.
10. 
    
11. 6. Quando foi a última revisão? Convenção antiga costuma ter lacunas. A atualização da convenção e do regimento interno serve para fechá-las com quórum e registro corretos.

O síndico que age sem regra clara assume um risco legal na gestão. Documentar a conferência acima, em ata, ajuda a demonstrar diligência.

Perguntas frequentes

Convenção desatualizada impede o síndico de cobrar multa?
Não necessariamente, mas fragiliza a cobrança. Se a convenção prevê a infração e a multa, vale o que está escrito. Se não prevê, a multa depende de deliberação da assembleia, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º).

A notificação prévia é obrigatória?
Segundo a Quarta Turma do STJ, no REsp 1.365.279/SP (2015), a aplicação de sanções exige notificação prévia, para que o condômino possa se defender. A Terceira Turma anulou multa aplicada sem notificação e sem defesa no REsp 1.921.653/ES (2025). São julgamentos de Turma, mas indicam o cuidado que o síndico deve ter.

A multa do parágrafo único do art. 1.337 precisa de assembleia antes?
Há divergência entre julgados. No REsp 1.921.653/ES, o voto do relator indica que a deliberação prévia não é exigida, mas o procedimento não é dispensado. Na Apelação 1002593-08.2025.8.26.0196, o TJSP entendeu que a multa pressupõe deliberação assemblear. O caminho mais prudente é notificar, garantir defesa e levar o caso à assembleia.

Posso multar o inquilino?
O art. 1.337 menciona o “condômino, ou possuidor”, então alcança quem ocupa a unidade. No caso do STJ, as condutas eram atribuídas ao locatário. Como boa prática, notifique o proprietário e o ocupante, e confira o que a convenção e o contrato de locação dizem sobre a responsabilidade pelas multas.

    

A convenção do seu condomínio prevê a multa e o rito de notificação?
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Nota legal: Este artigo possui caráter puramente informativo e educativo. Baseia-se no texto do Código Civil, em notícia institucional do Superior Tribunal de Justiça sobre o REsp 1.365.279/SP e em acórdãos do STJ e do TJSP indicados na base legal. O conteúdo aqui exposto não substitui uma consulta jurídica formal e não deve ser utilizado para a tomada de decisões em casos concretos sem a devida análise profissional.

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Base legal e referências

Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.333, parágrafo único (registro da convenção); art. 1.334, III e IV (conteúdo da convenção e sanções); art. 1.336, § 1º, na redação da Lei 14.905/2024 (multa por atraso na contribuição), e § 2º (multa nos deveres dos incisos II a IV); art. 1.337, caput e parágrafo único (multa por reiteração e por comportamento antissocial); art. 1.348, IV e VII (atribuições do síndico); art. 1.351 (quórum de alteração da convenção), na redação da Lei 14.405/2022

Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.365.279/SP, Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão (notícia institucional: “Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa”, stj.jus.br, 16/09/2015)

Superior Tribunal de Justiça, REsp 1.921.653/ES (2021/0041109-9), Terceira Turma, relator ministro Humberto Martins, sessão virtual de 16 a 22/09/2025, DJEN de 25/09/2025 (inteiro teor, scon.stj.jus.br)

Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível 1002593-08.2025.8.26.0196, Franca, 25ª Câmara de Direito Privado, relatora desembargadora Ana Luiza Villa Nova, julgada em 09/04/2026 (esaj.tjsp.jus.br)

Fontes: texto do Código Civil; Leis 14.405/2022 e 14.905/2024 (Câmara dos Deputados); notícia institucional do STJ sobre o REsp 1.365.279/SP; inteiro teor do REsp 1.921.653/ES; acórdão do TJSP

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Sobre o autor
Dr. Anderson Rau
Advogado | OAB/GO 28.613

Titular da RAU Sociedade Individual de Advocacia — Rau & Advogados Associados | Goiânia, GO.

Bacharel em Direito pela Universidade Salgado de Oliveira (2007). Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Candido Mendes (2013). MBA em Direito Imobiliário, Negócios & Operações pela Faculdade Cambury (2018). Técnico em Contabilidade pela Escola Técnica de Comércio de Campinas (2000). Pós-graduando em Direito Condominial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie/SP.

Árbitro da 2ª Câmara de Conciliação e Arbitragem de Goiânia (2ª CCA-GO), nomeado por indicação da OAB/GO pela Portaria 2ª CCA-GO nº 001/2021. A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença judicial e, quando condenatória, constitui título executivo (Lei 9.307/1996, art. 31).

Diretor Adjunto da ANACON/GO. Diretor Adjunto do IBRADIM/GO. Diretor de Relações Institucionais da ADEMCI-GO (mandato 2024-2028). Painelista no 4º Congresso Goiano de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO (2023). Ex-Secretário-Geral Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO (triênio 2022-2024).