Atualização de Convenção e Regimento Interno Condominial
A convenção condominial e o regimento interno são os documentos que definem como o condomínio funciona. Quando estão desatualizados, a gestão fica exposta: regras que não preveem situações do cotidiano atual, como locação por plataformas digitais, instalação de carregadores elétricos e circulação de animais de estimação em áreas comuns, não podem ser aplicadas nem exigidas. O que não está escrito não é exigível. O que não é exigível não protege a gestão nem o síndico.
Grande parte dos condomínios em todo o Brasil opera com convenções elaboradas há dez, quinze ou vinte anos, redigidas sob a Lei nº 4.591/64, sem adequação ao Código Civil de 2002. Até as mais atuais não contemplam as decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Uma convenção desatualizada não é apenas um documento antigo, é um risco jurídico ativo para o síndico e para o condomínio.
Na prática do escritório Rau & Advogados, a maioria das convenções que chegam para revisão tem o mesmo perfil: foram escritas para o condomínio que existia há quinze ou vinte anos, não para o que existe hoje. Não preveem Airbnb, não preveem carregadores elétricos, não preveem câmeras de reconhecimento facial e não têm o rito correto para aplicar multa por conduta antissocial. Boa parte delas, mesmo as mais recentes, são convenções genéricas, elaboradas pelas próprias construtoras, que não abordam as necessidades personalizadas do condomínio.
Quando o conflito aparece, o síndico descobre que não tem como exigir o que não está escrito.
Por que atualizar a convenção e o regimento interno?
Uma convenção condominial adequada à legislação vigente e à jurisprudência atual do STJ oferece ao síndico o respaldo documental necessário para tomar decisões, aplicar sanções e conduzir assembleias sem exposição a questionamentos judiciais.
Sem esse respaldo, cada decisão administrativa pode ser contestada. Com a convenção atualizada, a gestão tem fundamento jurídico verificável para cada procedimento adotado.
A atualização é especialmente necessária quando o condomínio enfrenta situações que a convenção não prevê, como locação por plataformas digitais, instalação de equipamentos em áreas comuns, conflitos com animais de estimação, uso irregular de vagas de garagem ou necessidade de regulamentar novas tecnologias como câmeras de reconhecimento facial e carregadores de veículos elétricos.
Escopo do serviço
A Rau & Advogados realiza a revisão, atualização e elaboração de convenção condominial e regimento interno como serviço pontual para condomínios em Goiânia e região metropolitana, com atendimento remoto para todo o Brasil. O serviço tem escopo definido e entrega estruturada em três etapas:
Diagnóstico documental: análise da convenção e do regimento interno vigentes, identificação de cláusulas desatualizadas, ausentes ou incompatíveis com a legislação e jurisprudência atual.
Elaboração dos novos documentos: redação da convenção e do regimento interno atualizados, com adequação ao Código Civil (Lei nº 10.406/2002), à Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964) e às teses consolidadas do STJ, incluindo temas específicos do condomínio contratante.
Ferramentas procedimentais: além dos documentos, o escritório entrega os instrumentos práticos para que o síndico aplique as novas regras no dia a dia. São entregues conforme o escopo definido para cada condomínio e podem incluir checklist de aprovação de obras, modelo de notificação para condômino antissocial, protocolo de condução de assembleia, modelo de edital de convocação e termo de advertência por infração ao regimento. As ferramentas transformam a norma escrita em procedimento aplicável, evitando que o documento novo vire documento de gaveta sem saber como colocar suas regras em prática.
Fundamentação legal e jurisprudencial
A atualização da convenção e do regimento interno observa obrigatoriamente:
Código Civil, artigos 1.331 a 1.358-A: regime jurídico dos condomínios edilícios, direitos e deveres dos condôminos, competências do síndico e do conselho fiscal.
Lei nº 4.591/1964: Lei do Condomínio, ainda aplicável em pontos não revogados pelo Código Civil.
Lei nº 14.905/2024: novo regime de encargos moratórios para débitos condominiais, com impacto direto na redação das cláusulas de inadimplência. Convenções elaboradas antes de agosto de 2024 podem estar com esse ponto desatualizado.
Jurisprudência do STJ sobre locação por plataformas digitais (Tema 1.443), animais de estimação em condomínios, responsabilidade civil do síndico e limites das restrições convencionais ao direito de propriedade.
Quórum para aprovação da nova convenção
A alteração da convenção condominial exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia especialmente convocada para esse fim, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. O regimento interno, quando não integrado à convenção, pode ter quórum diferente conforme o que a própria convenção estabelecer.
O escritório orienta o síndico sobre o procedimento correto de convocação, condução e registro da assembleia de aprovação, para que a nova convenção tenha validade jurídica plena e não possa ser questionada por vício de forma. O suporte para a assembleia de aprovação pode ser prestado de forma presencial em Goiânia e região metropolitana, ou por videoconferência para condomínios em outros estados.
Perguntas Frequentes
Quando é obrigatório atualizar a convenção condominial?
A convenção não tem prazo legal de atualização, mas torna-se juridicamente deficiente quando não acompanha mudanças legislativas relevantes. O Código Civil de 2002 trouxe mudanças substanciais para o regime condominial que muitas convenções antigas ainda não incorporaram. A Lei nº 14.905/2024, em vigor desde agosto de 2024, alterou os encargos moratórios e afeta diretamente as cláusulas de inadimplência. Convenções que não foram revisadas desde então podem estar desatualizadas nesse ponto específico.
A convenção condominial antiga ainda tem validade jurídica?
Sim. A convenção antiga continua válida enquanto não for alterada em assembleia. O problema não é a validade formal do documento, mas a incompletude: cláusulas ausentes não podem ser exigidas, e cláusulas conflitantes com a legislação atual podem ser declaradas nulas em juízo. Uma convenção antiga válida pode ser, ao mesmo tempo, insuficiente para proteger o síndico nas situações do cotidiano atual.
Qual é o custo de não atualizar a convenção?
Uma convenção desatualizada expõe o síndico a questionamentos judiciais em cada decisão que não tem respaldo documental. Assembleias podem ser anuladas, multas podem ser contestadas e sanções a condôminos antissociais podem ser derrubadas por falta de previsão expressa no regimento. O custo de um processo judicial superará em múltiplas vezes o investimento na atualização preventiva.
O regimento interno pode ser atualizado sem mudar a convenção?
Sim, quando o regimento interno é um documento separado da convenção. Nesse caso, o quórum de aprovação pode ser menor do que os dois terços exigidos para a convenção, conforme o que a própria convenção estabelecer. O escritório analisa a estrutura documental de cada condomínio antes de definir o caminho mais adequado.
Para clientes da Assessoria Jurídica Permanente
Condomínios que possuem contrato de Assessoria Jurídica Permanente (Mensalista) com a Rau & Advogados têm a revisão e atualização da convenção e do regimento interno incluída no escopo do contrato mensal.
Para informações sobre a assessoria contínua, acesse a página de Assessoria Jurídica Condominial.
Atendimento
Para condomínios em Goiânia e região metropolitana, com atendimento remoto para todo o Brasil, que desejam informações sobre atualização de convenção condominial e regimento interno, entre em contato pelo canal abaixo.
Central de Atendimento — Jurídico, Cobrança, Financeiro, Administrativo e Comercial
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Este conteúdo tem caráter puramente informativo e educativo, abordando aspectos gerais sobre atualização de convenção condominial e regimento interno. O conteúdo aqui exposto não substitui uma análise específica do caso concreto e não deve ser utilizado para a tomada de decisões sem a devida avaliação profissional.