Atualização de Convenção e Regimento Interno Condominial
A convenção condominial e o regimento interno são os documentos que definem como o condomínio funciona. Quando estão desatualizados, a gestão fica exposta: regras que não preveem situações do cotidiano atual, como locação por plataformas digitais, instalação de carregadores elétricos e circulação de animais de estimação em áreas comuns, não podem ser aplicadas nem exigidas. O que não está escrito não é exigível. O que não é exigível não protege a gestão nem o síndico.
Grande parte dos condomínios em todo o Brasil operam com convenções elaboradas há dez, quinze ou vinte anos, redigidas sob a Lei nº 4.591/64, sem adequação ao Código Civil de 2002. Até as mais atuais não contemplam as decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Uma convenção desatualizada não é apenas um documento antigo, é um risco jurídico ativo para o síndico e para o condomínio.
Na prática do escritório, a maioria das convenções que chegam para análise foi redigida há mais de uma década e não reflete o cotidiano atual. Elas omitam diretrizes sobre mercadinhos internos (honest market), câmeras de reconhecimento facial, limites do home office, regras para animais comunitários e carecem do rito processual correto para a aplicação de multas por conduta antissocial. Além disso, grande parte dos condomínios opera com textos genéricos elaborados por construtoras, que não abordam as necessidades personalizadas do local.
A atualização documental com a equipe do Dr. Anderson Rau existe para conferir segurança jurídica à gestão e prevenir litígios entre condôminos. O escritório atua na substituição de cláusulas obsoletas por mecanismos alinhados à jurisprudência atualizada e ao Código Civil. O objetivo é assegurar que o síndico disponha de ferramentas legais e exigíveis para mediar conflitos, regulamentar novas tecnologias e proteger a administração.
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Por que atualizar a convenção e o regimento interno?
Uma convenção condominial adequada à legislação vigente e à jurisprudência atual do STJ oferece ao síndico o respaldo documental necessário para tomar decisões, aplicar sanções e conduzir assembleias sem exposição a questionamentos judiciais.
Sem esse respaldo, cada decisão administrativa pode ser contestada. Com a convenção atualizada, a gestão tem fundamento jurídico verificável para cada procedimento adotado.
A atualização é especialmente necessária quando o condomínio enfrenta situações que a convenção não prevê, como locação por plataformas digitais, instalação de equipamentos em áreas comuns, conflitos com animais de estimação, uso irregular de vagas de garagem ou necessidade de regulamentar novas tecnologias como câmeras de reconhecimento facial e carregadores de veículos elétricos.
Escopo do serviço
A Rau & Advogados realiza a revisão, atualização e elaboração de convenção condominial e regimento interno como serviço pontual para condomínios em Goiânia e região metropolitana, com atendimento remoto para todo o Brasil. O serviço tem escopo definido e entrega estruturada em três etapas:
Diagnóstico documental: análise da convenção e do regimento interno vigentes, identificação de cláusulas desatualizadas, ausentes ou incompatíveis com a legislação e jurisprudência atual.
Elaboração dos novos documentos: redação da convenção e do regimento interno atualizados, com adequação ao Código Civil (Lei nº 10.406/2002), à Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/1964) e às teses consolidadas do STJ, incluindo temas específicos do condomínio contratante.
Ferramentas procedimentais: além dos documentos, o escritório entrega os instrumentos práticos para que o síndico aplique as novas regras no dia a dia. São entregues conforme o escopo definido para cada condomínio e podem incluir checklist de aprovação de obras, modelo de notificação para condômino antissocial, protocolo de condução de assembleia, modelo de edital de convocação e termo de advertência por infração ao regimento. As ferramentas transformam a norma escrita em procedimento aplicável, evitando que o documento novo vire documento de gaveta sem saber como colocar suas regras em prática.
Fundamentação legal e jurisprudencial
A atualização da convenção e do regimento interno observa obrigatoriamente:
Código Civil, artigos 1.331 a 1.358-A: regime jurídico dos condomínios edilícios, direitos e deveres dos condôminos, competências do síndico e do conselho fiscal.
Lei nº 4.591/1964: Lei do Condomínio, ainda aplicável em pontos não revogados pelo Código Civil.
Lei nº 14.905/2024: novo regime de encargos moratórios para débitos condominiais, com impacto direto na redação das cláusulas de inadimplência. Convenções elaboradas antes de agosto de 2024 podem estar com esse ponto desatualizado.
Jurisprudência do STJ sobre locação por plataformas digitais (Tema 1.443), animais de estimação em condomínios, responsabilidade civil do síndico e limites das restrições convencionais ao direito de propriedade.
Quórum para aprovação da nova convenção
A alteração da convenção condominial exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia especialmente convocada para esse fim, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. O regimento interno, quando não integrado à convenção, pode ter quórum diferente conforme o que a própria convenção estabelecer.
O escritório orienta o síndico sobre o procedimento correto de convocação, condução e registro da assembleia de aprovação, para que a nova convenção tenha validade jurídica plena e não possa ser questionada por vício de forma. O suporte para a assembleia de aprovação pode ser prestado de forma presencial em Goiânia e região metropolitana, ou por videoconferência para condomínios em outros estados.
Perguntas Frequentes
Como alterar e atualizar a convenção do condomínio?
A alteração da convenção exige a análise do texto vigente, da matéria que será modificada, da forma de convocação, do quórum aplicável e dos requisitos de registro. Em regra, deve haver assembleia regularmente convocada, com pauta suficientemente específica, observância do quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil e na própria convenção, elaboração da ata, comprovação do quórum e apresentação do texto aprovado. Para produzir efeitos perante terceiros, também deve ser observado o registro competente, especialmente no Registro de Imóveis. A possibilidade de sessão permanente deve ser analisada conforme o art. 1.353 do Código Civil e as circunstâncias da assembleia.
Quando é obrigatório atualizar a convenção condominial?
Não há prazo geral que obrigue todos os condomínios a atualizar periodicamente a convenção. A revisão pode ser recomendável quando o documento contém cláusulas incompatíveis com a legislação vigente, não trata de situações relevantes da vida condominial, prevê procedimentos que precisam ser reavaliados ou não corresponde à estrutura atual do empreendimento. Alterações legislativas podem exigir análise específica. A Lei nº 14.905/2024, por exemplo, modificou regras gerais relacionadas a juros e atualização monetária. A repercussão sobre cláusulas de inadimplência depende da redação da convenção, do período da cobrança e da forma como os encargos foram estipulados.
A convenção condominial antiga ainda tem validade jurídica?
Em regra, sim. Uma convenção antiga não perde automaticamente a validade apenas por sua idade. Entretanto, suas cláusulas podem ser incompatíveis com normas legais posteriores, insuficientes para disciplinar situações atuais ou afastadas quando violarem normas de aplicação obrigatória. A validade deve ser analisada cláusula por cláusula, considerando também os registros e as alterações posteriores.
Qual é o custo de não atualizar a convenção?
Não existe um custo único ou automático. A falta de atualização pode aumentar dúvidas sobre quórum e procedimento, dificultar a aplicação de determinadas regras e favorecer questionamentos sobre deliberações, multas ou restrições. Também podem surgir custos de análise, convocação, assembleia, elaboração de ata, registro e eventual judicialização, conforme a situação concreta.
É obrigatório atualizar a convenção do condomínio para o Código Civil de 2002?
Não há obrigação geral de substituir formalmente todas as convenções anteriores. As cláusulas anteriores podem continuar aplicáveis nos pontos compatíveis com a legislação vigente. Disposições incompatíveis com normas legais de aplicação obrigatória podem ser afastadas ou consideradas inválidas, mesmo que ainda constem do documento. É necessário distinguir entre a necessidade de alteração formal, a aplicação direta da lei e a exigência de registro perante terceiros.
Uma multa prevista apenas no regimento interno pode ser aplicada se não estiver na convenção?
A resposta depende da convenção, da estrutura documental do condomínio, da natureza da infração e da base legal da penalidade. O regimento interno pode detalhar regras de convivência quando houver fundamento na convenção e na legislação aplicável. Porém, não deve criar, de forma incompatível com o sistema jurídico, penalidade que dependa de previsão convencional ou ultrapasse os limites legais. As multas relacionadas ao descumprimento de deveres condominiais e ao comportamento antissocial devem ser analisadas à luz dos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, da convenção e dos fatos comprovados.
A convenção do condomínio pode contrariar uma lei municipal ou federal?
Em regra, não. A convenção e o regimento interno devem respeitar a Constituição, as leis aplicáveis e as normas de ordem pública. Uma cláusula incompatível pode ser considerada inválida, inaplicável ou afastada, conforme a norma violada e as circunstâncias do caso. Também é necessário verificar se a matéria é de competência municipal, estadual ou federal e se existe regulamentação específica aplicável ao empreendimento.
Qual é a diferença prática entre a convenção e o regimento interno?
A convenção organiza a estrutura jurídica e administrativa do condomínio. Em geral, trata de direitos e deveres dos condôminos, divisão de despesas, administração, quóruns, áreas comuns e privativas, destinação do edifício e regras estruturais de funcionamento. O regimento interno normalmente disciplina a convivência cotidiana, incluindo horários, uso de áreas comuns, mudanças, reformas, reservas e procedimentos de utilização. A distinção depende do conteúdo e da forma como os documentos foram aprovados e registrados.
O regimento interno pode ser atualizado sem mudar a convenção?
Pode, quando o regimento for um documento autônomo e a convenção permitir sua alteração por procedimento próprio. O quórum deve ser identificado na convenção e na legislação aplicável. Também é necessário verificar se a alteração pretende apenas disciplinar a rotina ou se modifica direito, dever, penalidade, destinação ou regra estrutural prevista na convenção.
Se o regimento interno for um capítulo dentro da convenção, como deve ser feita a sua alteração?
A resposta depende da forma como o documento foi estruturado, aprovado e registrado, além do conteúdo da alteração. Quando o regimento integra formalmente o texto da convenção, a alteração pode estar submetida ao regime aplicável à convenção. Porém, não é seguro afirmar automaticamente que toda modificação exigirá o mesmo quórum. Devem ser examinados o título registrado, a separação ou não dos capítulos, a matéria alterada, a convenção vigente, o quórum previsto e eventuais exigências do registro.
Em caso de conflito entre a convenção e o regimento interno, qual norma prevalece?
A convenção geralmente ocupa posição estrutural superior ao regimento interno. O regimento não deve contrariar a convenção nem criar restrições incompatíveis com ela ou com a legislação. Ainda assim, a solução depende do conteúdo das cláusulas, da forma de aprovação, do registro e da existência de norma legal específica. Uma disposição do regimento que exceda sua função ou contradiga regra válida da convenção pode ser afastada ou questionada.
Qual é o quórum necessário para alterar apenas o regimento interno?
Não há uma resposta única para todos os condomínios. O quórum deve ser verificado na convenção, na legislação aplicável, na estrutura documental do regimento e na natureza da alteração. Se a convenção for omissa, deve-se identificar a regra geral de deliberação aplicável, sem atribuir automaticamente ao art. 1.351 uma maioria específica para qualquer alteração do regimento. Se o regimento estiver formalmente incorporado à convenção, essa estrutura e o conteúdo da modificação devem ser considerados.
Qual é a natureza jurídica da convenção de condomínio?
A convenção possui natureza institucional e normativa própria do condomínio edilício, sem se limitar a um contrato comum entre particulares. Ela disciplina a organização do condomínio e vincula os titulares de direitos sobre as unidades nos termos do Código Civil. Para ser oponível a terceiros, deve ser observado o registro exigido pelo art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil. A extensão dos efeitos e a necessidade de registro devem ser analisadas conforme o ato praticado e o conteúdo da convenção.
É possível colher assinaturas para alteração da convenção fora da assembleia?
A simples coleta avulsa de assinaturas, sem assembleia regularmente convocada ou sem procedimento legal equivalente, pode ser insuficiente para validar a alteração. A legislação admite assembleias virtuais e sessão permanente, desde que sejam observados os requisitos legais. Nessa hipótese, a assembleia deve ser instalada e conduzida de acordo com a convocação, a participação, o debate, a votação e o registro dos atos. A assinatura fora de um encontro presencial não é necessariamente inválida; o problema está em substituir uma deliberação assemblear válida por uma coleta informal sem garantia de participação, informação e rastreabilidade.
O inquilino (locatário) pode votar na aprovação da nova convenção ou regimento?
Não. A alteração da convenção ou do regimento interno envolve direitos de propriedade, sendo o voto uma prerrogativa exclusiva do proprietário (condômino), conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil. O inquilino só poderá votar nessas deliberações se estiver munido de uma procuração específica outorgada pelo proprietário da unidade. A regra geral que permitia o voto do inquilino em despesas ordinárias na ausência do locador (da antiga Lei do Inquilinato) não se aplica às mudanças estruturais e documentais do condomínio.
Moradores que compram imóveis após a aprovação da convenção são obrigados a segui-la?
Em regra sim. A convenção de condomínio possui natureza jurídica institucional e normativa, o que significa que as suas regras têm eficácia automática e obrigatória sobre todos os atuais e futuros proprietários, inquilinos, frequentadores ou possuidores a qualquer título. O artigo 1.333 do Código Civil determina expressamente que o documento vincula os sub-rogados nos direitos dos antigos proprietários, sendo irrelevante se o novo morador concorda ou não com os termos vigentes.
Uma alteração na convenção precisa ser assinada por todos os que votaram a favor para ser registrada?
Não necessariamente. A documentação pode incluir ata, lista de presença, comprovação do quórum e texto aprovado. A necessidade de assinaturas específicas depende da legislação, da convenção, do cartório competente e da forma como o ato será apresentado para registro. Não se deve afirmar que a assinatura física de todos os votantes é sempre dispensável ou sempre obrigatória sem verificar as exigências do título e do registro competente.
O quórum de dois terços para alterar a convenção calcula-se sobre os presentes na assembleia ou sobre a totalidade do condomínio?
O quórum de dois terços (2/3) exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil calcula-se sobre a totalidade dos proprietários do condomínio (frações ideais), e não apenas sobre o número de moradores que comparecem à assembleia. Para que a alteração seja válida, é obrigatório somar os votos favoráveis equivalentes a dois terços de todas as unidades autônomas que compõem o empreendimento, incluindo os adimplentes habilitados a votar, o que torna indispensável o uso do rito de assembleia em sessão permanente para coletar os votos dos ausentes.
É possível alterar a convenção ou o regimento interno por meio de assembleia 100% virtual?
Sim. A Lei nº 14.309/2022 alterou o Código Civil e permitiu expressamente a realização de assembleias virtuais ou híbridas para qualquer tipo de deliberação, inclusive para a alteração de documentos estatutários. O rito exige que a convocação traga as instruções detalhadas de acesso à plataforma eletrônica, garanta o direito de voz, debate e voto a todos os participantes conectados e comprove a identidade dos votantes, mantendo-se a exigência dos mesmos quóruns legais de aprovação para cada documento.
O que acontece se o condomínio aprovar a alteração da convenção por dois terços, mas o Cartório de Imóveis recusar o registro por erro formal?
As alterações aprovadas por dois terços em assembleia possuem validade interna e vinculam todos os moradores e frequentadores imediatamente a partir da assinatura da ata. No entanto, se o Cartório de Registro de Imóveis emitir uma nota de devolução apontando erros formais (como falta de assinaturas na lista de presença ou erro na descrição das frações), as novas regras não terão eficácia jurídica perante terceiros, inviabilizando a cobrança judicial de novas multas ou a imposição de restrições a novos compradores até que os erros sejam sanados.
A convenção ou o regimento podem ser alterados na modalidade de "votação eletrônica por aplicativo" sem uma assembleia aberta?
Não. O Código Civil não autoriza a votação avulsa ou isolada por aplicativos de celular sem que haja a instalação prévia de uma assembleia geral, seja ela presencial, virtual ou em sessão permanente. Os meios eletrônicos e aplicativos servem como ferramentas para coletar e registrar os votos dentro do ambiente da assembleia, mas o direito ao debate técnico e à discussão prévia da minuta do texto deve ser garantido aos condôminos antes da coleta definitiva dos votos.
Qual é o procedimento legal se o condomínio quiser alterar uma cláusula da convenção que exige o quórum de unanimidade?
O Código Civil exige unanimidade (100% dos votos de todas as frações ideais) apenas para situações específicas que alterem o direito de propriedade ou a destinação do condomínio (como transformar um prédio residencial em comercial). Se a convenção antiga contiver uma cláusula exigindo unanimidade para matérias gerais, essa exigência é considerada nula, pois o artigo 1.351 do Código Civil (com redação dada pela Lei nº 10.931/2004) fixou o quórum de dois terços como regra soberana para as alterações convencionais gerais, prevalecendo a lei federal sobre o texto antigo do prédio.
Para clientes da Assessoria Jurídica Permanente
Condomínios que possuem contrato de Assessoria Jurídica Permanente (Mensalista) com a Rau & Advogados têm a revisão e atualização da convenção e do regimento interno incluída no escopo do contrato mensal.
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