26/06/2026Por Dr. Anderson Rau | Diretor Estadual da ANACON | Direito Condominial | Goiânia, GO
Você já convocou uma assembleia, seguiu o que sempre foi feito, colocou o item Assuntos Gerais no edital e conduziu a reunião normalmente. As decisões foram tomadas, a ata foi lavrada, e a gestão seguiu em frente.
Semanas ou meses depois, um condômino apresenta uma notificação extrajudicial contestando a validade do que foi aprovado naquela reunião. O argumento dele é simples: o tema deliberado não estava especificado no edital. E, na maioria dos casos, ele está correto.
Esse é o tipo de situação que transforma uma assembleia rotineira em um problema jurídico real, com custos, desgaste e paralisia para a gestão. E o pior: quase sempre poderia ter sido evitado.
O que está realmente em jogo quando uma assembleia é contestada
Quando um condômino questiona a validade de uma assembleia, o alvo não é apenas a reunião em si. Tudo o que foi aprovado naquele dia passa a estar sob ameaça: contratos assinados, obras autorizadas, eleições realizadas, reajustes de taxa aprovados.
Não se trata de um risco hipotético. Os tribunais brasileiros registram, todos os anos, milhares de ações anulatórias de assembleias condominiais. A grande maioria tem origem em irregularidades no edital de convocação, sendo o uso indevido de Assuntos Gerais como pauta deliberativa uma das causas mais frequentes.
O prazo para contestar uma assembleia judicialmente é de 2 anos a partir da data de realização. Isso significa que decisões tomadas hoje podem ser questionadas até 2027, mesmo que já estejam em execução.
Para o síndico, o risco vai além da anulação das deliberações. Dependendo de como o processo se desenvolve, pode haver responsabilização pessoal pelos danos gerados ao condomínio, especialmente quando a irregularidade for considerada imprudência na condução da gestão.
Por que Assuntos Gerais coloca a assembleia em risco
A lógica jurídica por trás desse problema não é intuitiva para quem não atua na área. É exatamente por isso que síndicos experientes, com anos de gestão, cometem esse erro repetidamente.
O edital de convocação não é apenas um aviso de data e horário. Ele é o instrumento que garante a cada condômino o direito de saber, com antecedência, o que será decidido na reunião. Esse direito é a base do princípio de participação que sustenta toda a estrutura jurídica do condomínio.
Quando um tema relevante, seja uma obra, uma contratação ou qualquer outra deliberação de efeito coletivo, é votado sob o guarda-chuva de Assuntos Gerais, o condômino ausente não tinha como saber que aquilo seria decidido. Ele foi privado do direito de comparecer, enviar representante ou tomar qualquer providência.
A jurisprudência é consolidada: deliberar sobre temas não constantes da ordem do dia informada na convocação torna o ato anulável. Não importa quantos condôminos compareceram. Não importa se a votação foi unânime. O vício é formal e independe do resultado.
O que o síndico geralmente não sabe sobre esse risco
A maior parte dos síndicos que enfrenta esse problema não agiu de má-fé. Agiu como sempre foi feito, como a administradora orientou, como o regimento interno parecia permitir.
O que poucos percebem é que a validade de uma assembleia depende de um conjunto de fatores que interagem entre si: o prazo de convocação previsto na convenção, a forma de notificação exigida, o quórum necessário para cada tipo de deliberação e a especificidade de cada item da pauta. Uma falha em qualquer um desses elementos pode comprometer toda a reunião, independentemente dos outros.
Isso significa que mesmo um síndico que evita Assuntos Gerais pode estar exposto a outros tipos de vício assemblear que só aparecem quando um condômino resolve questionar juridicamente. E quando esse questionamento chega, o custo de remediar é sempre maior do que teria sido o custo de prevenir.
Na prática jurídica condominial em Goiás, as deliberações mais frequentemente questionadas são aquelas que envolvem valores expressivos, como obras e contratos de serviço, alterações no regimento interno, eleições de síndico em condomínios com disputas internas e reajustes de cota condominial aprovados de forma irregular. Em todos esses casos, o condômino que contesta não precisa provar que o resultado foi injusto. Basta demonstrar que o processo foi irregular.
A responsabilidade pessoal do síndico é um ponto que poucos consideram
Quando uma assembleia é anulada por vício no edital, a discussão inevitavelmente chega a quem conduziu a reunião. O síndico é o responsável pela convocação, pela condução dos trabalhos e pela lavratura da ata. Essa posição de responsabilidade é expressamente reconhecida pelo artigo 1.348 do Código Civil.
Em situações em que a nulidade gera danos ao condomínio, como a rescisão de um contrato já em execução ou a paralisação de uma obra, o síndico pode ser chamado a responder civilmente por esses danos. Não é uma consequência automática, mas é uma possibilidade jurídica real que precisa ser considerada por quem assume esse cargo.
A pergunta que todo síndico deveria se fazer antes de cada assembleia não é só "o que vamos votar?", mas "se esse ato for contestado, ele resiste a um processo judicial?".
Responder a essa pergunta exige conhecimento jurídico especializado. Não porque o síndico seja incompetente, mas porque a legislação condominial tem especificidades técnicas que vão além do que qualquer administradora ou regimento interno consegue cobrir de forma completa.
Por que a assessoria jurídica condominial é uma decisão de gestão, não um custo
Condomínios que contam com assessoria jurídica especializada não eliminam conflitos. Mas eles chegam a esses conflitos em uma posição muito mais sólida, com assembleias tecnicamente válidas, documentação em ordem e decisões que resistem a questionamentos.
A diferença entre um condomínio assessorado e um que não é assessorado não aparece nas reuniões tranquilas. Ela aparece exatamente quando um condômino resolve contestar uma deliberação, quando um fornecedor não cumpre o contrato aprovado em assembleia, ou quando a gestão anterior deixou irregularidades que precisam ser corrigidas.
Nesses momentos, o histórico de assembleias bem conduzidas, editais específicos e documentação juridicamente correta é o que separa um desfecho rápido e favorável de um processo longo e custoso.
As assembleias do seu condomínio estão juridicamente protegidas?
Essa é uma pergunta que merece uma análise concreta, não uma resposta genérica. Cada condomínio tem sua convenção, seu histórico assemblear e suas particularidades. O que representa risco em um pode não representar em outro. Em caso de dúvidas entre em contato:
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Sobre o autor
Dr. Anderson Rau - OAB/GO 28.613
Sócio-Fundador | Rau & Advogados Associados
Advogado com mais de 15 anos de atuação no segmento condominial e imobiliário. Especialista em Direito Civil e Processo Civil, com MBA em Direito Imobiliário, Operações e Negociações Imobiliárias. Técnico Contabilista. Pós-graduando em Direito Condominial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM/SP).
Cargos e vinculações:
Atua em parceria com equipe de advogados(as) especialistas e colaboradores experientes no segmento condominial e imobiliário, já tendo prestado assessoria a mais de 150 condomínios em Goiânia e região.
Base legal e referências
Código Civil (Lei 10.406/2002): arts. 1.334, 1.348, 1.350, 1.351, 1.354 e 1.354-A
Lei de Condomínios (Lei 4.591/1964): art. 24
Jurisprudência consolidada de TJ-SP, TJ-MG, TJ-RJ e STJ sobre nulidade de assembleias condominiais por vício no edital de convocação
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