14/07/2026Por Dr. Anderson Rau | Diretor Estadual da ANACON | Direito Condominial | Goiânia, GO
Anos de confusões, brigas e perturbações. Agressões físicas e verbais, algazarras noturnas, intervenções da Polícia Militar, ofensas a funcionários e uso indevido das áreas comuns. Em junho de 2025, a 4ª Vara Cível da Serra, no Espírito Santo, determinou a saída das duas moradoras em 30 dias. Em caso de descumprimento, remoção compulsória por Oficial de Justiça com apoio da PM.
O caso repercutiu na imprensa capixaba e nacional porque decisões de expulsão de condôminos são raras, complexas e envolvem um caminho jurídico que a maioria dos síndicos desconhece até precisar percorrê-lo.
Há um detalhe nessa decisão que poucos perceberam. A liminar foi concedida, mas ainda cabia recurso. Não é uma sentença definitiva. É um passo importante em um processo que ainda não terminou, o que em nada diminui a relevância do caso, mas é uma distinção que importa para quem quer entender o que essa decisão realmente representa.
A expulsão existe, mas é exceção e o rito é longo
O artigo 1.337 do Código Civil estabelece as penalidades para o condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres: multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Para o condômino antissocial que realmente torna a convivência impossível, o parágrafo único do mesmo artigo prevê multa de até dez vezes o valor da taxa, aplicada por deliberação em assembleia com o mesmo quórum de três quartos dos condôminos restantes, por analogia ao caput.
A expulsão não está escrita na lei. Ela é construção jurisprudencial, fundamentada no Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, que reconhece que, quando a sanção pecuniária se mostra ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade e a vedação ao abuso do direito justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a assembleia delibere a propositura de ação judicial com esse fim e sejam asseguradas todas as garantias do devido processo legal.
Para chegar à expulsão, o condomínio precisa esgotar todas as medidas administrativas, aprovar o pedido em assembleia com quórum de três quartos dos condôminos restantes, garantir contraditório e ampla defesa ao infrator e ainda obter decisão judicial favorável. O síndico que pula qualquer etapa não chega nem perto da expulsão. No caso da Serra, o processo judicial durou aproximadamente 40 dias, mas a coleta de provas levou dois anos.
A documentação não é um detalhe do processo. Ela é o processo. Vídeos, áudios, boletins de ocorrência, registros de assembleias e notificações formais são o que separa um pedido de expulsão procedente de um pedido sem base.
Expulsa do apartamento, mas não da propriedade
Esse é o ponto que mais surpreende síndicos e condôminos quando o assunto chega a uma assembleia. Com a decisão, as moradoras perdem o direito de ocupar o imóvel, mas não perdem o direito de propriedade. O imóvel continua sendo delas. Podem vender, alugar ou transferir. A expulsão retira o direito de moradia, não o direito real sobre o bem.
Essa distinção muda completamente o que o condomínio pode e não pode esperar da medida. A expulsão resolve o problema de convivência, não o problema patrimonial. O imóvel permanece sujeito às mesmas obrigações condominiais, e o condomínio continuará tendo relação jurídica com o proprietário, seja ele quem for após a eventual venda ou locação.
Isso também significa que uma decisão de expulsão não encerra o relacionamento do condomínio com a unidade. Ela muda quem tem o direito de habitá-la.
O que o PL 4/2025 quer mudar nesse caminho
O Projeto de Lei nº 4/2025, em tramitação no Senado Federal, propõe atualizar o artigo 1.337 do Código Civil para tornar o rito de expulsão mais claro e acessível. Pela proposta, os condôminos poderão deliberar pela expulsão do morador antissocial com aprovação de dois terços dos condôminos presentes à assembleia, e não mais sobre o total de condôminos. A inclusão da palavra "presentes" muda o impacto prático da norma: passa a valer o número de pessoas presentes no ato da votação, independentemente do tamanho do condomínio, e impede o voto por procuração nessa deliberação específica.
A redução do quórum é relevante em condomínios com alta abstenção, onde atingir três quartos do total de condôminos restantes pode ser impossível na prática.
Mesmo com a reforma aprovada, o condomínio continuará precisando ingressar com ação judicial. A decisão assemblear autoriza o processo, mas a palavra final é do Judiciário. O caminho fica mais claro e o quórum menor, mas continua passando pelo mesmo crivo judicial que definiu o caso da Serra.
Vale lembrar que o PL 4/2025 não é lei. Está em fase de elaboração do relatório geral pela Comissão Temporária do Senado em junho de 2026 e ainda precisa ser aprovado no Senado, revisado pela Câmara dos Deputados e sancionado.
O que esse caso ensina para o síndico de qualquer condomínio
O caso da Serra é uma referência, não um roteiro. Cada condomínio tem sua convenção, seu regimento interno e suas particularidades. O que funcionou no Espírito Santo depende de condições específicas que podem ou não estar presentes em Goiânia, em Aparecida de Goiânia, em Anápolis ou em qualquer outro condomínio.
O que é universal é a lição sobre documentação. A prova que sustentou a liminar foi construída ao longo de dois anos, não de dois meses. Síndico que não registra formalmente cada episódio, que não notifica por escrito, que não lavra ata de assembleia com as deliberações tomadas, não tem material para chegar até esse ponto mesmo que a conduta antissocial seja grave e evidente.
E o síndico que tenta pular etapas, seja na aplicação da multa sem o quórum correto, seja na convocação da assembleia sem os requisitos formais, ou seja na propositura da ação sem esgotamento das medidas administrativas, corre o risco de ver todo o processo ser anulado por vício procedimental antes de chegar a qualquer resultado.
O seu condomínio enfrenta situação semelhante?
Os riscos descritos neste artigo variam conforme a convenção específica do seu condomínio, o histórico de ocorrências e as circunstâncias de cada caso. Para análise do caso concreto:
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Sobre o autor
Dr. Anderson Rau
OAB/GO 28.613
Sócio-Fundador | Rau & Advogados Associados
Advogado com mais de 15 anos de atuação no segmento condominial e imobiliário. Especialista em Direito Civil e Processo Civil, com MBA em Direito Imobiliário, Operações e Negociações Imobiliárias. Técnico Contabilista. Pós-graduando em Direito Condominial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (UPM/SP).
Cargos e vinculações:
Atua em parceria com equipe de advogados(as) especialistas e colaboradores experientes no segmento condominial e imobiliário, já tendo prestado assessoria a mais de 150 condomínios ativos em Goiânia e região.
Base legal e referências
Código Civil (Lei 10.406/2002): art. 1.337, caput (multa de até quíntuplo por descumprimento reiterado de deveres, quórum de 3/4 dos condôminos restantes) e parágrafo único (multa de até décuplo para condômino antissocial que torna convivência impossível, quórum de 3/4 por analogia ao caput)
Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: possibilidade de exclusão do condômino antissocial quando a sanção pecuniária se mostrar ineficaz, mediante deliberação assemblear e ação judicial (texto integral disponível em cjf.jus.br/enunciados/enunciado/577)
PL 4/2025 (Senado Federal): proposta de atualização do art. 1.337, com redução do quórum assemblear para dois terços dos condôminos presentes à assembleia (não do total de condôminos) e previsão expressa de ação judicial de exclusão
Caso concreto: 4ª Vara Cível da Serra (ES), liminar de junho de 2025, noticiada por A Gazeta, Metrópoles, SíndicoNet e outros veículos. Ainda passível de recurso na data de publicação deste artigo.
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